Nieruchomości nie można przekazać „pod warunkiem”, przejście własności naszego majątku w postaci działki, mieszkania czy też domu (tj. nieruchomości zabudowanej czy też niezabudowanej) musi nastąpić definitywnie w tym sensie, że dochodzi tu do ostatecznej zmiany właściciela. Jeśli więc nieruchomość przekażemy darowizną (konieczny jest akt notarialny), nowym i jedynym właścicielem stanie się obdarowany a darczyńca utraci przedmiot własności i pozostanie tylko jego byłym właścicielem.

Nierzadko zdarza się jednak, że obdarowany okazuje się następnie niewdzięczny swojemu darczyńcy. Jeżeli niewdzięczność przybierze rozmiar rażący, czyli wyjątkowy, znaczny, przekraczający granice oceniane społecznie jako dopuszczalne, darczyńca może skutecznie odwołać darowiznę nawet w przypadku przejścia własności nieruchomości. Przykładami takich niewłaściwych postaw obdarowanego w stosunku do darczyńcy są odmowa pomocy mu w chorobie, odmowa pomocy darczyńcy będącej osobą starszą, rozpowszechnianie o nim uwłaczających informacji, pobicia czy ciężkie znieważenia.

Odwołanie darowizny musi nastąpić na piśmie a oświadczenie to należy złożyć drugiej stronie nie później niż w ciągu roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Odwołanie nie będzie skuteczne, jeśli darczyńca wybaczył już obdarowanemu. Co istotne, niewdzięczność jednego małżonka wobec darczyńcy nie rozciąga się automatycznie na stwierdzenie niewdzięczności jego współmałżonka a to oznacza, że w niektórych przypadkach darczyńca będzie miał prawo do domagania się zwrotu tylko udziału w nieruchomości (tj. udziału od małżonka niewdzięcznego lub wręcz równowartości tego udziału).

Co ważne, mimo odwołania darowizny, nieruchomość nie wróci samoczynnie do majątku darczyńcy. Jeżeli po wezwaniu obdarowany nie będzie chciał złożyć oświadczenia o zwrotnym przeniesieniu nieruchomości na darczyńcę (co wymaga formy aktu notarialnego), sprawę należy skierować na drogę sądową. Orzeczenie sądu cywilnego zastąpi w takim przypadku oświadczenie obdarowanego o zwrocie nieruchomości a darczyńca odzyska swoją poprzednią własność, przy czym on także musi zachować obowiązującą formę swojego oświadczenia woli (akt notarialny).